Hipotecas sujetas al IRPH. Otras cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios.

Mucho se ha comentado en relación con las famosas “cláusulas suelo” de los préstamos hipotecarios, las cuales, impiden que los mismos gocen de las bajadas ordinarias de los tipos de interés, como consecuencia de su inclusión de forma unilateral por las entidades financieras (sin previa información al consumidor), en los contratos de préstamo hipotecario.

En esta ocasión queremos informarles acerca de las hipotecas no sujetas al tipo de referencia más habitual (Euribor), sino al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).

El IRPH se corresponde con la media de los tipos de interés de las hipotecas contratadas por las entidades en un determinado periodo. La elaboración del IRPH corre a cargo del Banco de España, y se basa en la información que le transmiten las propias entidades financieras.

Por el contrario, el Euribor, refleja el precio al que los bancos se prestan el dinero entre sí en el mercado europeo.

Con esto, puede comprenderse que el IRPH, por lógica, será generalmente superior al Euribor.

Ya son numerosos los Tribunales que han declarado abusiva la cláusula contractual del préstamo hipotecario que sujeta el mismo al IRPH.

Los motivos de la declaración de abusividad de dicha cláusula, radican esencialmente en dos relevantes cuestiones:

En primer lugar, como hemos dicho, el IRPH lo marcan las propias entidades financieras, pues son ellas quienes formalizan los préstamos hipotecarios y fijan los tipos de interés a aplicar en ellos; tipos de interés cuya media aritmética, posteriormente constituirá el IRPH.

Por tanto, puede considerarse que dicho tipo de interés es “manipulable” por las propias entidades financieras, pues ellas mismas elaboran la base de su cálculo.

Esta cuestión infringe lo preceptuado por el Código Civil (art. 1256), cuando expresa: “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.

Ciertamente, nos encontramos ante el supuesto en que, tanto en el momento de la formalización como durante la vida del préstamo hipotecario, una de las partes (entidad financiera), puede “arbitrar” el tipo de interés a aplicar, simplemente concediendo un mayor número de préstamos hipotecarios a tipo de interés superior; “manipulación” ésta, totalmente incontrolable por parte del consumidor pues, únicamente se encuentra bajo el poder decisivo de la entidad.

De otro lado, se constata en la formalización de estos préstamos hipotecarios, la falta de negociación individual de la cláusula de tipos de interés, la cual es impuesta (por lo general) por las entidades financieras, así como una falta de transparencia por la carencia de la debida información previa al consumidor.

No es óbice para considerar que no ha existido una debida información, que la escritura haya sido firmada ante el oportuno fedatario público (notario) pues, es reiterada la jurisprudencia que aclara que la información compete a la entidad financiera y además, ésta debe ser previa a la firma de la propia escritura pública.

Con todo ello, es claro que las cláusulas que someten los préstamos hipotecarios al IRPH en los términos expuestos, no se someten a las exigencias que disponen las normas nacionales que transponen la Directiva 93/13/CE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores.

La infracción normativa por parte de las entidades financieras al respecto -obviando la protección que merecen los prestatarios en tanto que consumidores-, comporta la declaración de nulidad de las citadas cláusulas abusivas, con la lógica y legalmente establecida (1303 CC), consecuencia de su desaparición (desde el origen) del contrato, con la oportuna condena a la entidad financiera a la restitución de los intereses cobrados al consumidor desde la constitución del préstamo hipotecario.

A pesar de lo dicho, el Tribunal Supremo nos sorprendió en diciembre de 2017, admitiendo la validez y legalidad de la utilización del IRPH, validez que, por lo que parece, puede ser nuevamente rechazada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea quien, en breve, dictará Sentencia sobre dichos extremos, habiendo anticipado el Abogado General del citado Tribunal en su informe el dudoso sistema de cálculo del IRPH por «ser compleja y poco transparente» para un consumidor medio.

En Integra Asesores La Vall SLP, ponemos a su disposición un equipo de más de 20 profesionales que le atenderán en esta u otras materias; no obstante, si este es su caso, se le asesorará convenientemente para defender sus intereses.

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